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38宗底价成交6宗地块遭流拍成都土地市场“降温”明显

发表日期:2021-09-21 09:53  作者:admin  浏览:

  经历一个月里的暂缓、延期、中止出让后,成都这一轮土拍开局并不顺利,14日晚间,就提前宣布有17宗地块取消拍卖,至于缘由,只用了四个字:因故停止。

  最终,成都三日的集中土拍成交52宗地块,6宗流拍,成交地块里有38宗底价成交,占比7成左右。

  相比首次集中土拍,成都此次预先推出的是75宗地块、5686亩,比第一轮40宗地块、3448.5亩,地块数量增加近9成。

  因为临时因故取消17宗,最终只剩下58宗地块,4098亩。据了解,成都2021年计划出让住宅类土地计划高达16500亩,上半年仅完成6946亩。被要求集中供地后,下半年成都只有两次土地集中土拍机会,按照原计划,还需要完成9554亩供地。

  成都与首次集中土拍相比,竞拍规则发生变化,延续“限房价、定品质、竞地价”、“禁马甲”等规则,取消了竞自持。以往只是在拍卖会现场才会公布的最高限价,这一次在拍卖土地公告中提前明确列出。

  从溢价率上限来看,成都推出的地块溢价率普遍限制在9%-11%之间。新的竞拍规则和首次公开最高限价,都按照上级会议传达出的新要求进行变化。

  成都还出现了销售型的人才公寓竞持,调整市场结构。成都业内人士向AI财经社透露,成都目前市场行情观望明显,只有核心区域和剪刀差(新房二手房倒挂)项目才好卖。

  在为期三天的土拍中,成都土地市场开局一片祥和,颇有相敬如宾的味道,从整体成交结果来看,市场变化明显,冷静很多。

  为期三天的土拍里,成都首日首场开局9宗地,仅半个小时就全部底价成交,都无销售型人才公寓比例,显得十分“冷静”,直到下午的土拍才有一点火花。最终,当日共计成功出让19宗地块,其中15宗底价成交,4宗地块达最高限价,1宗地块流拍。

  第二日成都原本是28宗地块出让,其中有6宗地块因故终止,1宗流拍,12宗底价成交。最后只成功出让21宗地块,在第二天竞持销售型人才公寓宗地比例较首日有所提高。

  最后一天,成都土地市场遇冷明显,本计划有23宗地块推出,其中有7宗地块因故终止,4宗流拍。剩余的12宗地块里,11宗底价成交。

  成都为期三天的土拍里,国企和央企表现持续强势,斩获了绝大多数地块,前两日成交的40宗地块中,有32宗被国企或央企拿下。

  8月初,曾有媒体报道,自然资源部召开了一场闭门会议。正是这一场会议前后时期,参与集中土拍的城市,第二轮集中供地被突然叫停,宣布放缓和中止土拍,预示土拍规则要进行新的改变。

  当时那一场会议大致传达出四条意见:1、单宗地块溢价上限为15%;2、溢价率上限时,不得通过调高底价、竞配建等方式实际抬升房价;3、竞买人必须说明资金来源并提供相应证明;4、“建立购地资金来源审查制度”由可选政策,改为统一实施。

  对于地产行业而言,这似乎是一场及时雨般的调整,给了资本市场足够信心,地产股纷纷拉升,集体暴涨,整个8月份,地产板块都主要延续上涨姿态。

  业内人士认为,溢价率上限不超过15%,不允许提高起始价要求,其实是在给开发商谋福利,可以缓解地产公司日益缩减的利润空间。

  毕竟经历第一场首次集中土拍后,在高溢价和竞自持的拼斗中,有企业拿完地才回过神,发现没有利润。今年7月中旬,宋都股份引发了杭州8号地退地风波,虽然公司解释是因为意向合作方“变卦”造成的退地,但在业内人士看来,这是项目存在亏损风险,很难找到合作方。

  杭州老牌开发商滨江集团董事长戚金兴曾公开对公司在杭州第一轮集中土拍中获取的5块土地发表看法,表示努力做到1%-2%的净利润水平。有业内人士对成都第一轮集中土拍做过一次测算,香港马报开奖结果查询其中融信位于青羊区苏坡街道的纯住宅地块在测算中净利润率最低,仅为1.88%,盈利难成为行业共同现象。

  第一轮土拍里,多个城市土地市场表现过热,出现地价抬升的现象,与推出集中供地初衷并不相符。

  当时集中供地最火的杭州溢价率上限30%,首批57宗供地中,有41宗地块拍至封顶,进入自持比例“火拼”阶段,也有12宗自持比例超过20%。而土拍溢价率最高的重庆,香港六合平台网。平均溢价率达到43%,其中最高溢价率高达129.98%。

  成都虽然没有上述两个城市那般火热,但不遑多让,第一轮推出的40宗地块均获成交,平均溢价率7.4%,其中有32宗地块进入竞自持环节,自持比例超过10%的达到21宗,最高自持比例59%,实际拿地价格并不低。

  第一轮集中土拍后,外界认为地产行业土地市场下半场会更加激烈。然而随着突然其来的调整,风向产生反转,土地市场或许开始回归冷静。

  新的出让规则下,不只是成都土地市场表现遇冷,近期进行第二批集中供地的福州、天津、青岛、济南、沈阳等城市,大部分地块均以底价成交,流拍率呈现上升态势。并且多个城市在土拍前宣布地块停止交易,新政效果似乎已经开始显现。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“此前第一轮集中供地中,实际上土地流拍主要是北方市场,而现在则有所蔓延,当前土地市场过冷或流拍等问题,充分说明了市场的新动态和新情况。”